Monitoring touristischer Kurzzeitvermietungen in der Schweiz

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e-Tourismus und Technologie
Monitoring touristischer Kurzzeitvermietungen in der Schweiz
Neue Daten für eine breiter abgestützte Analyse des Airbnb-Phänomens in der Schweiz und im Wallis

Seit 2014 stellt Tourobs seinen Lesern und Leserinnen regelmässig eine Analyse zur Verfügung, welche die Entwicklung des Airbnb-Phänomens in der Schweiz mit besonderem Fokus auf den Kanton Wallis verfolgt. Bisher basieren diese Analysen auf den von Tourobs selber erhobenen Daten. Mit dem Inkrafttreten neuer Rahmenbedingungen, welche die Datenerfassung erheblich erschweren, hat Tourobs sich für eine neue Lösung entschieden, die es ermöglicht, weiterhin kontinuierlich über die Fakten und Zahlen der über die Airbnb-Plattform generierten Kurzzeitvermietungen zu informieren.  

Tourobs hat sich AirDNA angeschlossen, einer Plattform, deren Ziel es ist, Daten zu Kurzzeitvermietungen über Airbnb und HomeAway in strategische Informationen umzuwandeln, die von den verschiedenen Akteuren in den betreffenden Regionen genutzt werden können. Mit dieser Quelle, welche die tägliche Performance von mehr als 10 Millionen Anzeigen weltweit verfolgt, kann sich Tourobs auf seine Expertise bei der Erstellung von Dashboards und einer detaillierteren Analyse der Situation konzentrieren, insbesondere im Hinblick auf ihre Auswirkungen auf den Schweizer Tourismus im Allgemeinen und den Bergtourismus im Besonderen. Erläuterungen des methodischen Ansatzes von AirDNA stehen am Ende dieser Analyse zur Verfügung. Es ist jedoch anzumerken, dass Airbnb Zweifel an der Korrektheit der AirDNA-Daten in Bezug auf die Buchungstage und damit auch über die Einnahmen aus den Objekten hat. Deshalb versuchen wir, so weit wie möglich, in unserer Analyse die Ergebnisse mit anderen Quellen zu validieren.

 

Was sagen die Zahlen für 2018 aus?

Nachfolgend finden Sie einige Fakten und Zahlen, die Sie auf der Tourobs-Website im Detail finden und die es ermöglichen, mit Hilfe von Filtern monatliche Trends bis zurück zum Oktober 2014 aufzuzeigen:

http://data.tourobs.ch/dashboard_sharedeconomy/airbnbhomeaway

In der Schweiz sind während des gesamten Jahres 2018 49'207Objekte auf der Airbnb-Plattform erfasst worden. Davon wurden im Jahr 2018 44’034 Objekte mindestens einmal gebucht. Schon bei früheren Analysen hat Tourobs immer versucht, die eigenen Daten mit offiziellen Quellen oder Informationen, die direkt von Airbnb stammen, zu vergleichen. Der Vergleich der AirDNA-Zahlen mit denen von Airbnb zeigt für diese Periode einen Unterschied von rund 8’000 Objekten. So hat Airbnb in einem Bericht vom November 2018 (Reisebericht Schweiz 2018) insgesamt 35'800 aktive Schweizer Objekte für den Zeitraum von November 2017 bis Oktober 2018 veröffentlicht. Man muss dabei aber beachten, dass sich die Referenzperiode einerseits etwas von derjenigen von Tourobs unterscheidet und andererseits nicht klar ist, nach welchen Kriterien Airbnb sein Inventar an aktiven Objekten erstellt hat. Seit kurzem hat Airbnb auch Hotelzimmer in sein Angebot unter der Rubrik "Hotelzimmer" aufgenommen. Auch wenn die Zuordnung von Objekten zu dieser Kategorie manchmal zweifelhaft erscheint, zeigt unsere Analyse, dass 388 der 49’207 auf Airbnb aktiven Objekte (oder 0.8%) zu dieser Kategorie gehören.

Objekte Reservierte

 

Das Wallis behauptet einmal mehr seine dominierende Stellung unter den 26 Schweizer Kantonen. Mit 8'484 auf Airbnb reservierten Objekten im Jahr 2018 deckt der Kanton Wallis fast 20% der nationalen Nachfrage nach Airbnb-Unterbringungsmöglichkeiten ab. An zweiter Stelle befindet sich der Kanton Zürich, dessen Kurzzeitvermietungsangebot den Bedürfnissen des Städtetourismus entspricht. Um eine Region zu finden, die im Bergtourismus mit dem Wallis konkurrieren kann, muss man zum Kanton Graubünden zurückgehen, der sich in dieser Rangliste auf dem 6. Platz befindet, dessen Anzahl der reservierten Objekte jedoch nur gut der Hälfte der reservierten Objekte des Wallis entspricht.

 

Durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Airbnb-Gäste

Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer für Airbnb-Mieten beträgt 3.6 Nächte für die ganze Schweiz. Damit liegt dieses Ergebnis sehr nahe an den 3.4 Übernachtungen, die Airbnb in seinem Bericht 2018 (Reisebericht Schweiz 2018) veröffentlicht hat. Diese Zahlen liegen zwischen der durchschnittlichen Dauer von 2 Tagen für Hotels und 7.2 Tagen für Chalets und Wohnungen eines Panels von im Walliser Markt tätigen Immobilienagenturen. Der Kanton Graubünden ist im Bergtourismus der Hauptkonkurrent des Wallis und die einzige Region des Landes mit einer Aufenthaltsdauer von mehr als 4 Übernachtungen. Das Wallis liegt im nationalen Durchschnitt von 3.6 Nächten. Mit Ausnahme von Basel (3.9 Nächte) haben die «urbanen» Kantone wie Genf, Luzern oder Zürich kürzere Aufenthaltszeiten als der Landesdurchschnitt.

 Aufenhaltsdauert

 

Anzahl der Tage pro Jahr, an denen ein Objekt vermietet wird und Anzahl der Tage der tatsächlichen Belegung

Im Durchschnitt wird ein Objekt auf nationaler Ebene der Airbnb-Plattform für 177 Tage zur Verfügung gestellt und wurde 2018 von Gästen im Schnitt an 70 Tagen genutzt. Dieser Wert liegt nahe bei den durchschnittlich 62 Tagen pro Jahr, an denen ein Eigentümer eine Zweitwohnung im Wallis nutzt.

Verfugung

 

Vor allem die peripheren und weniger urbanisierten Kantone haben eine längere Verfügbarkeitsperiode als der Landesdurchschnitt. In Bergtourismusregionen (BE, GR, TI, VS) ist die durchschnittliche Anzahl der Tage, an denen das Objekt auf Airbnb zur Verfügung gestellt wird, deutlich höher (zwischen 196 Tagen für BE und 229 Tagen für GR) als in der Schweiz insgesamt. Gegenläufig ist die Entwicklung bei Stadtkantonen wie Zürich oder Genf mit Durchschnittswerten von weniger als 130 Tagen und bei Basel-Stadt (153 Tage). Die gleiche Beobachtung lässt sich auch für die Belegungstage machen, aber die Unterschiede sind weniger offensichtlich: 76 bis 95 Tage für die Alpenkantone gegenüber 40 bis 63 Tagen für die Stadtkantone.

Für das gesamte Land liegt das Verhältnis zwischen der Anzahl der Tage, an denen die Objekte der Plattform zur Verfügung gestellt werden, und der Anzahl der Tage, an denen diese Objekte tatsächlich vermietet werden, bei 2.52. Die folgende Grafik zeigt, dass die Kantone Luzern, Genf, Bern und Zürich ein niedrigeres Verhältnis als der landesweite Durchschnitt aufweisen und dass ihre Objekte im Durchschnitt leichter an Airbnb-Kunden vermietet werden können. Die schlechtesten Ergebnisse verzeichneten die Kantone Basel-Stadt (3.80), Graubünden (2.99) und Tessin (2.72). Mit einer Quote von 2.68 liegt der Kanton Wallis leicht unter dem Landesdurchschnitt.

Dernier

 

Kategorisierung des Angebots

Plattformen wie Airbnb und HomeAway hatten zu Beginn eine Philosophie, die auf dem Teilen (Sharing) basierte. Die typische Unterkunft, die zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stand, war ein Zimmer oder eine Wohngemeinschaft mit dem Gastgeber. Was bleibt von diesem Geist in der aktuellen Angebotsstruktur übrig? Die folgende Tabelle zeigt eine Typologie der Eigentümer, die einige Antworten gibt:

Tde

Etwas mehr als ein Drittel (38%) des Angebots (Typ A) in der Schweiz kann noch als Privat-zu-Privat-Vermietung betrachtet werden. Der Unterschied zwischen den Typen A und B besteht in der Bereitstellung von Unterkünften (gebucht oder nicht) für mehr als 120 Tage pro Jahr (B) oder von 0 bis 120 Tagen (A). Bei 42% des Angebots (Typ B) liegen unbestreitbar auch wirtschaftliche Gründe für die Vermietung vor. Rein professionelle Angebote (Typ C & D) machen bereits 20% aus.

 

Die Merkmale der Nachfrage von Airbnb in der Schweiz (Übernachtungen, Herkunft und Umsatz)

Gemäss dem von Airbnb am 22. November 2018 (Reisebericht Schweiz 2018) veröffentlichten Bericht mieteten zwischen November 2017 und Oktober 2018 fast 900'000 Reisende aus mehr als 50 Ländern bei Airbnb eine Unterkunft in der Schweiz. Neben der Schweiz (22%) sind die wichtigsten Herkunftsländer der Reisenden die Vereinigten Staaten (15%), Frankreich (9%), Deutschland (9%) und das Vereinigte Königreich (8%). Bei einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von 3.4 Übernachtungen hatte die Plattform in der Schweiz rund 3 Millionen Übernachtungen generiert. Dies entspräche rund 8% der 38.8 Millionen Übernachtungen in der Schweizer Hotellerie im Jahr 2018.

Die AirDNA-Daten liefern Informationen über den durchschnittlichen Jahresumsatz pro Mietobjekt auf Airbnb. Für die Schweiz insgesamt beträgt der durchschnittliche Jahresumsatz pro Objekt 11'265 CHF. Unter Berücksichtigung der 44'034 im Laufe des Jahres reservierten Objekte ergibt sich ein Gesamtumsatz von rund 496 Mio. CHF. Mit der gleichen Berechnung allein für den Kanton Wallis ergibt sich ein Beherbergungsumsatz von 139 Mio. CHF.

Airbnb hat kürzlich bekannt gegeben, dass Reisende, die 2018 auf ihrer Plattform gebucht haben, direkte Ausgaben für die Schweizer Wirtschaft von 642 Millionen Franken ausgelöst haben (Airbnb Estimated Direct Economic Impact Exceeds $100 Billion in One Year, Survey: Airbnb’s Estimated Direct Economic Impact Exceeds $100B).

Der von Airbnb geschätzte direkte wirtschaftliche Nutzen entspricht einerseits der Summe der Einnahmen, welche die Gastgeber bei jeder Transaktion erhalten, und andererseits den gesamten Ausgaben, welche die Reisenden während ihres Aufenthalts vor Ort tätigen. Die Schätzung basiert auf einer Umfrage einer repräsentativen Stichprobe von Reisenden, die 2018 mit Airbnb in die Schweiz gereist sind.

Die von Tourobs im Jahr 2014 durchgeführte Studie über die Wertschöpfung des Tourismus im Wallis schätzt, dass Besucher bei Aufenthalten in der Parahotellerie 35% ihrer Ausgaben für die Unterkunft (Durchschnitt von Winter und Sommer) aufwenden. Auf Schweizer Ebene wird dieses Verhältnis als höher eingeschätzt, da die Ausgaben in den Berggebieten stark von den Ausgaben für die Bergbahnen (Skifahren im Winter) beeinflusst werden. Geht man von einem Anteil von 40% aus, würde der gesamte Beherbergungsertrag von Airbnb für die Schweiz 256 Mio. CHF betragen, was fast der Hälfte des auf der Basis der AirDNA-Zahlen geschätzten Betrags entspricht.

Im Vergleich zu den Unterkunftserlösen der Schweizer Hotellerie von etwas mehr als 4 Milliarden Franken im Jahr 2018 machen die von Airbnb erwirtschafteten Umsätze nach Schätzungen von Tourobs dennoch zwischen 6% und 12% des Umsatzes der Schweizer Hotels aus. Dies ist ein nicht zu vernachlässigender Betrag, der die Bedeutung des Phänomens der Kurzzeitvermietung verdeutlicht.

 

Entdecken Sie das neue Dashboard von Tourobs

Der folgende Link bietet den Leserinnen und Leser von Tourobs jetzt kostenlosen Zugang zum Dashboard, welches eine Zusammenfassung der wichtigsten Indikatoren für das Monitoring der Entwicklung von Airbnb auf nationaler Ebene zur Verfügung stellt:

http://data.tourobs.ch/dashboard_sharedeconomy/airbnbhomeaway

Auf Anfrage kann Tourobs interessierten Regionen und Gemeinden detaillierte Zahlen liefern und auch private Dashboards erstellen, in denen diese Daten regelmässig und automatisch aktualisiert werden.

 

Die Methode von AirDNA

(https://www.airdna.co/blog/short-term-rental-data-methodology)

Anzahl der Objekte: Um einen globalen Überblick über den kurzfristigen Mietmarkt zu erhalten, sammelt AirDNA Daten aus Hunderten von Quellen, darunter Airbnb und HomeAway. AirDNA stellt Informationen nur für aktive Objekte zur Verfügung. Alle Angebote mit veraltetem Kalender oder Unterkünfte, die längere Zeit nicht gebucht wurden, werden aus der Liste gestrichen. Dies gibt einen genauen Überblick über die tatsächlich verfügbaren Objekte in einem bestimmten geografischen Gebiet.

AirDNA berechnet die Mieteinnahmen auf der Basis von Tagessätzen und Reinigungskosten. Der kurzfristige Mietterminplan wird systematisch überprüft, um festzustellen, wann und wie lange eine Unterkunft gebucht wurde. Sobald ein Objekt gebucht wird, berechnet AirDNA den generierten Umsatz auf der Basis der angekündigten Tagessätze und addiert dann die Reinigungskosten. Eine Konsolidierung findet am Ende eines jeden Monats statt, wenn AirDNA die Anzahl der gebuchten Tage mit dem angewandten Tarif multipliziert. Reinigungsgebühren werden hinzugefügt, um das gesamte monatliche Einkommen zu ermitteln. Zuschläge für zusätzliche Personen sowie Last-Minute-Rabatte werden nicht erkannt.

Reservierte Tage und blockierte Tage im Kalender: AirDNA nutzt künstliche Intelligenz (KI) und Machine Learning Algorithmen. Dank dieser Technologie kann AirDNA zwischen reservierten Tagen und solchen Tagen unterscheiden, an denen die Nichtverfügbarkeit des Objekts auf eine Blockierung durch den Vermieter zurückzuführen ist. Diese Differenzierungsfähigkeit stellt den Mehrwert von AirDNA dar.

 

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